Preskočiť na menu Preskočiť na obsah Preskočiť na pätičku

HYPOTEKÁRNY ÚVER (HYPOTÉKA)

 

ZÁKLADNÉ INFORMÁCIE

  • hypotekárny úver, ľudovo nazývaný hypotéka je jednou z možností, ako si zabezpečiť vlastné bývanie
  • podmienkou hypotéky je založenie nehnuteľnosti, a to aj rozostavenej, čiže napr. bytu alebo domu v prospech banky
  • poskytne vám ju banka výlučne bezhotovostne v eurách alebo v cudzej mene na účely nadobudnutia, výstavby alebo dokončenia nehnuteľnosti
  • banka sa poskytnutím hypotéky stáva veriteľom a spotrebiteľ dlžníkom
  • splatnosť hypotéky je spravidla od 4 do 30 rokov; hypotéka je teda úver na dlhšie obdobie, ale je možné ju predčasne splatiť, a to buď bez poplatku, alebo za poplatok
  • všeobecné informácie Vám banka poskytne ešte pred podpisom zmluvy na samostatnom formulári
  • banka od Vás môže vyžadovať poistenie hypotéky a rôzne poplatky
  • podrobnosti o postupe pri samotnom rozhodovaní sa pre úver si môžete pozrieť v časti "Rozhodujeme sa pre úver" 
  • o podpore hypoték zo strany štátu sa môžete dozvedieť v časti "Štátna podpora"

 (?!)   Pri hypotéke je spravidla niekoľkonásobne nižšia úroková sadzba ako pri spotrebiteľských úveroch, keďže je zabezpečená bytom alebo domom. Pri podpise úverovej zmluvy sa žiadateľ zaväzuje načas splácať okrem istiny aj úroky v splátkach. Ak však splátky neplatí, môže o nehnuteľnosť prísť.
__________________

Pri uzatváraní hypotekárnej zmluvy je potrebné si pozorne prečítať všetky zmluvné podmienky! Ide o úver spravidla na veľmi dlhé obdobie života!

DETAILNÉ INFORMÁCIE

Kto môže poskytovať hypotéky, čiže môže byť veriteľom?
  • banka, teda aj zahraničná banka alebo pobočka zahraničnej banky, ktorá má povolenie Národnej banky Slovenska (v prípade zahraničných subjektov postačuje jednotné európske povolenie vydané v štáte sídla banky) a ktorá v rámci svojho podnikania poskytuje alebo sľubuje poskytnúť hypotéku
Je potrebné, aby veriteľ posudzoval schopnosť spotrebiteľa splácať hypotéku?

Áno, veriteľ, čiže banka, je povinná posúdiť s odbornou starostlivosťou schopnosť spotrebiteľa hypotéku splácať (tzn. skúma bonitu klienta), a to pred uzatvorením zmluvy, ako aj pred jej zmenou pri výraznom navýšení celkovej výšky hypotéky.

Tým na jednej strane banka chráni seba minimalizovaním rizika nesplácania hypotéky, na druhej strane chráni aj spotrebiteľa, aby si nepožičal viac peňazí, ako sú jeho finančné možnosti, čím by sa neúmerne zadĺžil. Banka pri posudzovaní berie do úvahy najmä:

  • čas, na ktorý sa hypotéka poskytuje
  • výšku poskytnutej hypotéky
  • príjem a výdavky spotrebiteľa
  • účel použitia hypotéky
  • ďalšie finančné a iné okolnosti, ktoré môžu mať vplyv na schopnosť spotrebiteľa dodržať povinnosti vyplývajúce z hypotekárnej zmluvy

Banka spotrebiteľovi poskytne zoznam všetkých dokladov, ktoré musí predložiť pri žiadosti o hypotéku.

 Ako si veriteľ overuje získané informácie o spotrebiteľovi?
  • z interných alebo hodnoverných externých zdrojov, napr. zo Sociálnej poisťovne alebo z úverových registrov
  • priamo od spotrebiteľa
  • od finančného agenta
Hypotekárny certifikát

Ešte pred samotným uzatvorením hypotekárnej zmluvy Vám niektoré banky vedia vystaviť tzv. hypotekárny certifikát. Zjednodušene ide o prísľub banky, že Vám hypotéku môže, resp. má úmysel poskytnúť. Zároveň ním banka potvrdzuje, že Vaša finančná situácia, resp. úverová bonita je v súlade s požiadavkami na poskytovanie hypotéky bankou.

Hypotekárny certifikát sa využíva napr. v prípade, ak si plánujete kupovať nehnuteľnosť na hypotéku, ale stále ste v procese jej hľadania. Slúži napr. ako podklad pre realitnú kanceláriu, že máte predpoklady na financovanie nehnuteľnosti. Banka Vám vydá hypotekárny certifikát spravidla bezplatne a na dobu určitú. Obsahuje najmä výšku úveru a úrokovú sadzbu. 

Informácie ku hypotéke, na ktoré máte nárok 

Veriteľ, resp. banka je tiež pred uzavretím hypotekárnej zmluvy alebo aj pri jej zmene povinná bezplatne informovať spotrebiteľa o 

  • postupe poskytovania hypoték
  • postupe správy hypotéky na účely kontroly schopnosti spotrebiteľa ju splácať
  • príslušných orgánoch vykonávajúcich dohľad nad veriteľom poskytujúcim hypotéky (v prípade slovenských bánk je príslušným orgánom Národná banka Slovenska)
  • pôsobnosti spotrebiteľských združení

Ku všeobecným informáciám o hypotéke patria najmä informácie o 

  • obchodnom mene a sídle alebo mieste podnikania veriteľa alebo finančného agenta a identifikačnom čísle, ak ide o právnickú osobu, alebo mene, priezvisku, mieste podnikania alebo adrese trvalého pobytu a identifikačnom čísle veriteľa, ak bolo pridelené, alebo finančného agenta, ak ide o fyzickú osobu
  • účele použitia hypotéky
  • forme zábezpeky alebo poistenia, prípadne vrátane možnosti, že sa vyžadovaná forma zábezpeky alebo poistenia môže nachádzať v inom členskom štáte
  • dobe trvania hypotekárnej zmluvy
  • type úrokovej sadzby hypotéky so stručným opisom vlastností fixnej úrokovej sadzby a variabilnej úrokovej sadzby vrátane súvisiacich dôsledkov pre spotrebiteľa
  • cudzej mene alebo menách vrátane vysvetlenia možných dôsledkov pre spotrebiteľa pri hypotéke v cudzej mene
  • celkovej výške hypotéky, celkových nákladoch spotrebiteľa spojených s hypotékou, celkovej čiastke, ktorú musí spotrebiteľ zaplatiť, a o ročnej percentuálnej miere nákladov (RPMN) znázornených pomocou reprezentatívneho príkladu
  • budúcich možných nákladoch nezahrnutých do celkových nákladov spotrebiteľa spojených s hypotékou, ktoré sa majú zaplatiť v súvislosti so hypotekárnou zmluvou
  • možnostiach úhrady hypotéky, jej splatenia veriteľovi vrátane počtu splátok istiny, frekvencie a výšky pravidelných splátok
  • podmienkach súvisiacich s predčasným splatením hypotéky
  • potrebe ocenenia nehnuteľnosti spotrebiteľa, nákladoch spotrebiteľa súvisiacich s ocenením nehnuteľnosti spotrebiteľa a informácie o oceňovateľovi nehnuteľností
  • povinnosti uzavrieť zmluvu o doplnkovej službe k hypotekárnej zmluve, ak je podmienkou na získanie hypotéky uzavretie zmluvy o doplnkovej službe pre spotrebiteľa, a informáciu o tom, že zmluvu o doplnkovej službe možno uzavrieť s poskytovateľom, ktorý nie je veriteľom
  • výške úroku zaplateného celkovo do najbližšej zmeny úrokovej sadzby hypotéky
  • zostatku istiny

 (?!)   Čo je to ESIS?1) Je to Európsky štandardizovaný informačný formulár. Prostredníctvom neho je banka povinná poskytnúť spotrebiteľovi všeobecné informácie o hypotéke, a to v listinnej podobe alebo na inom trvanlivom médiu, napr. elektronicky.

Úroková sadzba hypotéky a ročná percentuálna miera nákladov (RPMN)

Úroková sadzba hypotéky

Úroková sadzba hypotéky predstavuje odmenu pre veriteľa za požičanie finančných prostriedkov spotrebiteľovi pri poskytnutí hypotéky, neznamená však celkové náklady za úver. Zvyčajne vychádza z aktuálnej situácie na finančných trhoch, obchodnej politiky banky a z ohodnotenia bonity spotrebiteľa interným ratingovým systémom banky (pozn.: ten nie je spotrebiteľovi k dispozícii).

Vo všeobecnosti platí, že čím rizikovejší je spotrebiteľ z pohľadu banky, tým vyššia môže byť výsledná úroková sadzba. Je však potrebné povedať, že výška úrokovej sadzby závisí aj od iných faktorov, ako napr. od doby splatnosti hypotéky alebo využitia fixácie úrokovej sadzby.

Spotrebiteľ si môže zvoliť buď fixnú alebo variabilnú úrokovú sadzu. Pri fixnej úrokovej sadzbe sa jej výška nemení počas zvoleného obdobia fixácie. Čiže ak si spotrebiteľ zvolí 3-ročnú fixáciu, úroková sadzba ostáva 3 roky bez zmeny. Ak si zvolí variabilnú, čiže pohyblivú úrokovú sadzbu, tá sa môže kedykoľvek zmeniť a tým aj výška splátok hypotéky.

O zmene úrokovej sadzby musí byť klient vopred informovaný, a to aspoň 2 mesiace pred jej zmenou. V danom medziobdobí má spotrebiteľ možnosť čiastočne alebo úplne hypotéku vyplatiť bez poplatkov, sankcií alebo náhrady nákladov.

 (?!)   Proti zmene úrokovej sadzby sa môže spotrebiteľ „chrániť“ tým, že si ju pri uzatváraní hypotéky zafixuje na isté obdobie. Úrokovú sadzbu je možné fixovať na rôzne dlhé obdobie stanovené veriteľom, pričom spotrebiteľ má istotu nemennosti výšky splátok počas tejto doby fixácie. Variabilné sadzby sa na rozdiel od tých fixných môžu meniť v čase v závislosti od rozhodnutia banky. Fixné úrokové sadzby sú obyčajne vyššie ako tie variabilné, a ich výška spravidla rastie s dobou fixácie.
_________________

Platí, že ak v budúcnosti očakávam nárast úrokových sadzieb, je vhodné si zvoliť dlhšiu dobu fixácie, a naopak, ak očakávam pokles sadzieb, zvolím si kratšiu dobu fixácie. Zjednodušene povedané, ak chce mať spotrebiteľ istotu nemennosti výšky splátok napr. 5 rokov, zvolí si 5 ročnú fixáciu.

Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN)

RPMN sa na rozdiel od úrokovej sadzby rozumejú celkové náklady spotrebiteľa spojené s hypotékou a je vyjadrená ako ročný percentuálny podiel z celkovej výšky hypotéky. Týmito nákladmi sú:

  • všetky náklady vrátane úrokov, peňažných plnení, daní a poplatkov akéhokoľvek druhu, ktoré musí spotrebiteľ zaplatiť v súvislosti so zmluvou a ktoré sú spotrebiteľovi známe
  • náklady na doplnkové služby súvisiace so zmluvou, a to najmä poistné, ak spotrebiteľ musí navyše uzavrieť zmluvu o poskytnutí takej doplnkovej služby, aby hypotéku získal alebo ju získal za ponúkaných podmienok
  • náklady na ocenenie nehnuteľnosti, ak je potrebné na získanie hypotéky

Z celkových nákladov spotrebiteľa sú vylúčené najmä tieto poplatky:

  • poplatky, ktoré má spotrebiteľ zaplatiť za nedodržiavanie záväzkov určených v hypotekárnej zmluve
  • notárske poplatky
  • poplatky za zápis prevodu vlastníctva nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností

 (?!)   Počuli ste už o pojme maximálna odplata, odborne nazývaná ako najvyššia prípustná výška odplaty? Zjednodušene ide o maximálnu čiastku uvedenú v percentách, ktorú môže od vás veriteľ požadovať za poskytnutie hypotéky.

Maximálna odplata pri poskytnutí peňažných prostriedkov spotrebiteľovi nesmie prevýšiť dvojnásobok priemernej RPMN pri obdobnom úvere alebo pôžičke ročne, ktorým sa rozumie obdobný produkt, ktorý je svojou povahou najbližší forme poskytnutia peňažných prostriedkov spotrebiteľovi.

Na účely jej stanovenia sa používa priemerná hodnota RPMN bánk a pobočiek zahraničných bánk za príslušný štvrťrok; údaje potrebné pre jej výpočet sú zverejnené na webovom sídle Ministerstva financií SR. Vypočítanú výšku maximálnej odplaty za stanovené obdobie môžete nájsť na nasledovnom odkaze. /fininfo/dokumenty/maximalna-odplata/
___________________
 
V prípade ak RPMN, ako aj odplata, nie je uvedená v hypotekárnej zmluve, považuje sa takto poskytnutá hypotéka za bezúročnú a bezodplatnú, tzn. splácate len požičanú sumu, a to bez navýšenia o úroky a poplatky!
 

Aké poplatky môže od Vás banka vyžadovať?

Významnou nákladovou položkou sú poplatky spojené s hypotékou. Odporúčame Vám venovať poplatkom, vrátane tých, ktoré nevstupujú do výpočtu RPMN, náležitú pozornosť pri porovnávaní ponúk jednotlivých bánk. Banky sa v rámci konkurenčného boja v tomto ohľade mierne odlišujú, preto je nasledovný zoznam poplatkov, či iných nákladov len ilustratívny:

  • poplatok za poskytnutie úveru; ide spravidla o jednorazový poplatok
  • poplatok za zmenu zmluvných podmienok, napr. zmenu výšky splátky alebo doby splatnosti
  • poplatok za znalecký posudok (pozn.: niektoré banky preplácajú tento poplatok do určitej výšky alebo úplne)
  • poplatok za vklad do katastra, a to v závislosti od toho, či ide o štandardné konanie (30 dňová lehota) alebo zrýchlené (15 dňová lehota)
  • poistenie založenej nehnuteľnosti, a to v závislosti od jej druhu
  • poistenie žiadateľa proti insolventnosti 
  • iné poplatky (pozn.: odporúčame Vám overiť si priamo v banke, či sú s hypotékou spojené aj iné, menej štandardné poplatky) 
Riadne splácanie hypotéky

Malo by byť samozrejmosťou, že hypotéku je potrebné riadne a načas splácať, a to formou splátok. Splácanie hypotéky závisí aj od spôsobu jej čerpania, keďže hypotéku možno čerpať buď jednorazovo alebo postupne. Splátky vo všeobecnosti delíme nasledovne:

  • anuitné splátky sú riadne splátky, čiže ide o pravidelné rovnaké sumy splátok, ktoré zahŕňajú istinu aj úrok (pozn.: ak čerpáte hypotéku postupne, splácate najskôr iba úrok z tej časti hypotéky, ktorú ste už vyčerpali a to až do vyčerpania celej hypotéky; následne splácate riadne splátky)
  • degresívne splátky sú také splátky, ktorých výška v čase klesá; tieto sú vhodnejšie pre staršie vekové skupiny, ktoré chcú väčšiu časť istiny splácať v blízkej budúcnosti
  • progresívne splátky sú splátky, ktorých výška postupne rastie; tieto sú vhodnejšie pre mladších spotrebiteľov, u ktorých je predpoklad, že ich príjem bude časom rásť a budú si môcť dovoliť splácať viac 
 Predčasné splatenie hypotéky

Hypotéku je možné splatiť aj predčasne pred lehotou jej konečnej splatnosti, a to buď v celosti, alebo len jej časť. O predčasné splatenie hypotéky alebo jej časti môžete banku požiadať.

Ak banka vyžaduje predloženie žiadosti o predčasné splatenie hypotéky alebo jej časti pred uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby alebo pred vykonaním zmeny úrokovej sadzby, spotrebiteľ je povinný zaslať žiadosť o predčasné splatenie najneskôr mesiac pred uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby alebo v súvislosti so zmenou úrokovej sadzby, ak ide o variabilnú úrokovú sadzbu.

Odporúčame Vám preto predčasné splatenie starostlivo plánovať a sledovať si uvedené lehoty!

Kedy je predčasné splatenie hypotéky bezplatné?

  • Pri uplynutí doby fixácie alebo pri zmene úrokovej sadzby

    veriteľ nemôže žiadať úhradu úrokov, poplatkov alebo iných nákladov pri predčasnom splatení hypotéky alebo jej časti na podnet spotrebiteľa v súvislosti
    • s uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby, ak je použitá fixná úroková sadzba 
    • so zmenou úrokovej sadzby, ak je použitá variabilná úroková sadzba 
  • Počas kalendárneho roka (Pozor ZMENA!)

    veriteľ nemôže žiadať poplatok, sankciu alebo náhradu nákladov pri predčasnom splatení hypotéky v sume neprevyšujúcej 30 % istiny hypotéky počas kalendárneho roka, pričom spotrebiteľ má právo uskutočniť splátku každý kalendárny mesiac jedenkrát.
  • Špecifická úprava pri hypotéke s variabilnou úrokovou sadzbou

    pri hypotéke s variabilnou úrokovou sadzbou, pri ktorej nedošlo k zmene úrokovej sadzby v predchádzajúcom kalendárnom roku, spotrebiteľ má právo takúto hypotéku alebo jej časť jedenkrát ročne predčasne splatiť bez úhrady úrokov, poplatkov alebo iných nákladov veriteľa v súvislosti s týmto predčasným splatením

 Kedy platíte za predčasné splatenie hypotéky?

Ak nie sú splnené vyššie uvedené podmienky bezplatného predčasného splatenia hypotéky, vtedy je spotrebiteľ povinný uhradiť len skutočné náklady veriteľa, ktoré priamo súvisia so žiadosťou o predčasné splatenie hypotéky.

Tie však nesmú byť vyššie ako 1 % z predčasne splatenej sumy hypotéky.

 (?!)   Je možné hypotéku predčasne splatiť? Áno, spotrebiteľ má právo kedykoľvek počas doby trvania hypotekárnej zmluvy hypotéku úplne alebo čiastočne splatiť pred dohodnutou lehotou splatnosti. V tomto prípade je povinný uhradiť úrok len za časové obdobie od poskytnutia hypotéky do jej splatenia a ak nevyužije možnosti, kedy je predčasné splatenie bez poplatku, sankcie alebo náhrady nákladov, je povinný uhradiť len skutočné náklady veriteľa priamo súvisiace so žiadosťou o predčasné splatenie, ktoré nesmú presiahnuť 1 % z predčasne splatenej sumy hypotéky.
_________________

Ak chcete mať predčasné splatenie hypotéky bezplatné, starostlivo si to naplánujte.

Regulácia hypoték zo strany Národnej banky Slovenska

Národná banka Slovenska

  • vykonáva dohľad nad dohliadanými subjektmi finančného trhu, vrátane subjektov poskytujúcich hypotéky, ako sú banky a pobočky zahraničných bánk
  • je orgánom ochrany finančných spotrebiteľov, na ktorý sa môžete obrátiť, ak neviete vyriešiť problém s bankou (pozn.: v prvom rade Vám odporúčame pokúsiť sa vyriešiť problém priamo v banke)
  • reguluje poskytovanie hypoték aj prostredníctvom svojich opatrení,2) v dôsledku čoho napr. banka na pravidelnej báze prehodnocuje jednotlivé limity a parametre poskytovania hypoték. Nižšie uvádzame príklad na aplikáciu opatrení. 

 

 (+-)   Samo (28 r.) rieši svoju bytovú otázku a kupuje byt, ktorý sa ponúka za 125.000,- eur. Jeho čistý príjem je 1.100,- eur. Požiadal finančného agenta, aby mu ponúkol najvýhodnejšiu hypotéku, nakoniec si vybral z troch ponúk. Banka si ho preverí v Sociálnej poisťovni a v úverových registroch. Zisťuje, či má aj ďalšie úvery, či nie je neplatič, či jeho príjem stačí na pokrytie základných životných potrieb a pod.

Banka aplikuje opatrenia NBS, na základe ktorých mu môže poskytnúť najviac (pozn.: platí nižšia z hodnôt)
(1) 80 % zo 125.000,- eur = 100.000,- eur
(2) 8-násobok ročného príjmu, čiže 8 x 1.100,- eur x 12 mesiacov = 105.600,- eur

Po preskúmaní Samovej situácie mu banka poskytla hypotéku 100.000,- eur (nižšiu z uvedených hodnôt), poskytla mu ešte 5.000,- eur spotrebiteľský úver, keďže mohol ešte čerpať úvery do 5.600 eur. 

Zvyšných 20.000,- však musel vyfinancovať z úspor a s podporou rodiny.

Ak by boli Samovi ponúknuté tri hypotéky s identickými podmienkami a rozdiel by bol len v RPMN, spravidla tou najlacnejšou by bola hypotéka s najnižšou RPMN. 

Podpora hypoték zo strany štátu 

Viac o podpore hypoték zo strany štátu sa môžete dozvedieť v časti "Štátna podpora"

ZDROJE A LEGISLATÍVA